“中环这边房价一平尺已经突破10万港币，新界那边也突破2万，内地京城和魔都一线核心地段的房价才跟新界持平。”孙振平道。

徐良缓缓点头。

“再过十年，内地的房价大概就跟今天的香江差不多了。”

孙振平张了张嘴，最后还是没开口。

房价跟经济发展水平息息相关。

他不认为十年后的内地能比得上香江，二十年，甚至三十年还差不多。

徐良没继续这个问题，走到沙发旁坐下来。

“三家机构开给恒太的条款你看完了吧？”

“看完了，一如既往的黑。”

在徐良旁边的沙发上坐了下来，孙振平放下文件后道。

“除发行的优先股要求恒太支付每年5%的股息外，还涉及对赌。

恒太若在2008年之前上市，投资者按照上市发行价计算的最低回报率为30%；此后每推迟半年上市，最低回报率提高10%。

倘若达不到上述最低回报率，恒太的大股东许加印需要向投资者转让一定数目的恒太股权，以确保投资者获得最低回报。

我们如果投资恒太，最低回报率设置可以定低一点，或者取消派发股息要求。

我想，许加印之所以把淡马锡他们三家的条件告诉我们，所图的就是希望我们能开出更好的条件。”

徐良微微颔首，投资机构不是开善堂的。

通过他们给许加印开出的这些条款，就能管中窥豹，哪怕是一家准上市公司，没有话语权的话，还是要让资本宰割。

“你看第二条没有？”徐良问道。

“看了，三家机构承诺可以提供一笔5亿美金的结构担保贷款融资，供恒太上市前突击业绩。

但其中1\/3的贷款需于上市后立即归还，剩余贷款在上市后15个月内还清。

利息或者叫回报率也是真的黑。

19%，完全是高利贷。

不过只要恒太能顺利上市，市值较眼下翻个几倍，那么对于所有人来说，都是大赚。”

徐良点了点头：“四亿加五亿，就是九亿美金，对我们来说也不算小数目。

不过这么多钱砸在恒太身上，从回报率上讲，你觉得值吗？”

孙振平凝眉思索片刻。

“徐总，汉华现在不缺资金，缺的反而是项目。

恒太算不上S级，但b+级还是够的。

而且恒太是地产公司，有实打实的资产支撑。

即便碰到房地产回调，恒太破产了，他剩下的资产也足以让我们收回大部分投资。

从风险上讲，他比互联网公司更小。”

顿了一下。

“徐总，能不能把恒太的项目交给香江办公室？”

“为什么？”

“我想拓展一下香江办公室的业务。”

汉华旗下各大办公室基本都包含风投、私募股权、对冲三大业务。

位于亚洲的汉华各大办公室还包含投行业务。

但香江太小了，因为港股的关系，私募股权和对冲发展的不错，但风投很难拿到什么好项目。

恒太的案子虽然不算顶尖，但也不错了。

不过徐良很快就发现自己猜错了。

“我打算在香江办公室旗下成立一支‘房地产机会基金’。”

徐良一愣。

汉华旗下曾经成立过房地产基金，但后来又裁撤了。

孙振平心中有些忐忑。

他也是没办法。

在香江这地方，风投基本没什么业务。

但凡有点好项目都被隔壁鹏城办公室抢去了。

所以，他只能换条赛道。

“你要学黑石？”

黑石是全世界最大的独立另类资产管理机构，也提供FA金融咨询服务。

他们的另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金母基金、优先债务基金、自营对冲基金和封闭式共同基金等等。

但他们最为核心的就两大业务，私募股权和房地产，这两类基金也是募集规模最大的。

黑石目前资管规模已接近千亿美金。

孙振平点了点头。

“香江现在的经济主要以金融业、房地产为主。

不管是长江、新世界、恒基都是内地主流的房地产开发商。

香江办公室可以跟他们合作，联合开发内地的房地产项目。”

徐良目录思索。

之前让汉华放弃房地产基金，是他打算自营房地产公司。

现在汉华改革管理体制，由之前的总部负责制，改成了总部监督，各子公司负责制。

简单来说。

你吃肉还是喝汤，全看自己本事。

孙振平，或者说整个香江办公室打算吃肉，他这个大老板也没有阻拦的道理。

“你想做就做吧，不过选项目的时候要谨慎点。”

“是，谢谢徐总。”

孙振平高兴道。

香江办公室发展的瓶颈总算是打开了。

“你先别高兴的太早。什么事情有一就有二，香江办公室可以成立房地产基金，京城、魔都和鹏城办公室也肯定不会闲着。

竞争可以，但不准恶意压价，便宜了外人。”

“您放心，内地房地产市场足够大，足以容纳的下整个汉华。”

徐良点了点头。

“对了，既然你打算房地产基金，为什么还要恒太？”

“香江房地产公司一个项目的开发周期太长了，我们需要恒太这种大胆进去的合作方。”

“小心点，别玩砸了。”

“您放心，我肯定小心。另外，募资方面，我想募集全华夏币基金。”

徐良：“为什么？”

“前段时间中投挂牌了，传闻会放出一部分资金给国内优质投资机构，我想去争取一下。”

“中投啊？”

徐良眼里多了一抹回忆。

作为华夏第一支主权财富基金。

中投第一单便投给了黑石，30亿美金购入约10%股份，锁定期四年，不获得董事席位，不享有投票权。

接着就是次贷危机。

一年多时间，这笔投资亏损了25亿美金，被网民指着鼻子骂。

等了七年，中投中间又补了几亿美元的仓，才算是摊薄了持股成本，勉强解套。

这期间，黑石几位大老板、创始股东套现了几十亿美金，赚的盆满钵满。

同时黑石还爆出了一系列丑闻，比如中投注入的30亿美金以及Ipo募集的大部分资金，被用来购买合伙人手中的业务。

公司出现大股东和管理层借助Ipo进行利益输送和转移的痕迹。

这就和前段时间，汉华用新募集的S基金购买汉华、红岩旗下昆仑科技、曼联的股权一个道理。

只不过汉华可没有公众股东，他可没有侵占小股东利益。

这个单子是谁穿针引线的呢？

姓梁，港岛财爷，还娶了个明星运动员老婆。

梁财神从公职退下来后上任黑石大中华区主席，干的第一件事是推动中投入股黑石。

30亿美金敲定只用了3周，绝对对得起黑石开给他的薪水、奖金。

有了中投庇护，黑石进入中国市场顺风顺水，买入魔都商务写字楼、打造寿&光物流园、设立内地华夏币基金、联手新希望收购澳大利亚最大养鸡场等等

金融危机最严重的三年，黑石到处都在亏损，只有华夏市场投资的业务无比给力，获得了将近100%的业绩回报。

想到这些，徐良瞬间觉得孙振平的注意太棒了。

“你跟中投沟通过吗？”

看大老板来了兴趣，孙振平连忙道。

“目前还没有。

不过，与其让外资把钱赚走，不如让我们自己的主权财富基金赚钱。

其次，我们也可以加深一下与衙门的关系。

最后，提升资管规模，赚到的钱，我们也有一小部分。”

徐良颇为欣赏的看了孙振平一眼，说：“你的建议很好，以后有好想法，可以多多提出来。”

孙振平笑着点了点头。